土地や空き家を譲渡（売却）する時には、数種類の税金が課せられます。税金の仕組みを知っておくことはとても重要です。
住居用住宅の譲渡（売却）に関しては、さまざまな節税に対する税金特例があります。一方で土地の譲渡（売却）に関しては原則的には節税に対する税金特例はありませんが、特例で「3,000万円の特別控除」という節税特例が適用される場合があり、節税対策として非常に大きな効果が見込める有効な手法となります。
このコラムでは、土地の譲渡（売却）・相続・贈与の違いや、課せられる税金の種類、注意点などをわかりやすくご説明いたします。
1.土地の譲渡・相続・贈与の違いとは？
譲渡（売却）
売買などの対価受領
譲渡益（利益）に対して「譲渡所得」が発生し、「所得税」が課せられます。
相続
持ち主の死亡後に引き継ぐ
土地の価格に対して、相続人に定められた相続税が課せられます（税金控除優遇あり）。
贈与
無償で譲る行為
相続税と同じように定められた贈与税や不動産取得、登録免許税等が課せられます。
上記のように土地や空き家を「手に入れたり」「手放したり」する時に税金が課せられることになります。また、これらの税金は給与所得とは別に確定申告の必要がある場合があります。
豆知識
- 譲渡（売却）所得ってなに？
- 土地を譲渡（売却）したときに出た利益のことを譲渡所得といいます。
- 譲渡所得＝譲渡価格（売却額）ー取得費ー譲渡費用(解体費・測量費など)
2.土地を譲渡（売却）した時にかかる税金とは？
譲渡取得税、住民税、復興特別所得税などがかかります。
譲渡所得税の計算方法
家を譲渡（売却）して利益が出た場合は譲渡所得税を支払う必要があります。計算式は以下の通りです。
譲渡所得税＝譲渡価格（売却時の価格）ー取得費（購入時にかかった費用）ー譲渡費用(売却時にかかった費用)×所得期間に応じて変わる税率
下記にて詳しくご説明します。
01譲渡（売却）価格を決める
近くで売り出されている同じような物件の価格を確認したり、不動産業者に査定を依頼するなどして適正な価格を決めましょう。
02取得費用（購入時にかかった費用）を差し引く
不動産を購入したときにかかった費用を差し引きます。具体的には以下のようなものが含まれます。
取得費に含まれるもの
- 建物の購入代金（相続等で購入代金が不明な場合は売却価格の5％）
- 建築代金
- 購入手数料
- 設備費や改良費など
豆知識
購入時の契約書を紛失し、相続や贈与の際に土地や家屋を取得した金額が不明な場合、対象の土地や家屋の取得額は譲渡（売却）額の5%とするように法律で定められています。
購入金額が不明な場合の土地や家屋の取得額の算出について
- 例） 2,500万円で土地や家屋を売る場合の取得費
- 2,500万円×5%=125万円
03譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引く
不動産を売却したときにかかった費用を差し引きます。具体的には以下のようなものが含まれます。
売却時に含まれるもの
- 売却時の仲介手数料
- 売却時の広告費や測量費
- 契約書に貼る印紙代
- 建物の解体費や立ち退き料など
土地についている抵当権の抹消費用や相続登記費用などは、土地売買とは無関係とされ費用計上できません。
土地や空き家を譲渡（売却）する為にはさまざまな費用が発生します。
例えば、空き家を解体して更地で売却する場合の解体費、土地の面積や境界を確定するための測量費、売却に対する不動産業者への仲介手数料などがあります。これらは土地を譲渡（売却）するための必要な費用（経費）として認められ、譲渡所得を抑えるための節税効果のある出費となります。
04譲渡所得税率をかけて「譲渡所得税」を計算する
算出した譲渡所得に、所有期間に応じた税率をかけます（土地の所有期間によって譲渡所得に対する税率は変わります）。
一般的な給与所得者の場合は所得に応じて税金が加算される累進課税方式が適用されていますが、不動産譲渡（売却）時には、譲渡（売却）の時（年）だけが極端に所得が増えるために累進課税の適用は対象外となります。
不動産の譲渡（売却）による一時的な所得に対しては、その所有期間によって定められています。
| 種別 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5％ |
※2013年から2037年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1パーセントを併せて申告・納付することになります。
復興特別所得税とは東日本大震災からの復興を支援するために導入された税金です。
05土地の売却時の税金計算例
ここでは、譲渡価格（売却価格）2,500万円で取得費が不明、長期保有時の場合を例に、売却時の税金を算出してみます。
- 譲渡価格(売却価格)：25,000,000円
- 取得費：1,250,000円（取得費が不明のため譲渡価格の5%で計算・・・25,000,000円×5%）
- 関連の費用：2,500,000円
まずは譲渡所得から出します。
譲渡所得の算出例
上記の条件で算出すると以下の通りです。
25,000,000円−1,250,000円−25,000,000円=21,250,000円、譲渡所得は21,250,000円です。
次に譲渡所得税を出します。
譲渡所得税の算出例
先程計算した譲渡所得に所得税率15%を乗じます。
21,250,000円×15%=3,187,500円、譲渡所得税は3,187,500円です。
次に復興特別所得税を出します。
復興特別所得税の算出例
先程計算した譲渡所得税に2.1%を乗じます。
3,187,500円×2.1%=66,937円、復興特別所得税は66,937円です。
次に住民税を出します。
住民税の算出例
最初に計算した譲渡所得に5%を乗じます。
21,250,000円×5%=1,062,500円、譲渡所得は1,062,500円です。
よって、今回の土地譲渡にかかる税金合計金額は、3,187,500円+66,937+1,062,500=4,316,937円となります。
なお、手残り金額は、譲渡所得21,250,000円-税金4,316,937円=16,933,063円です。
3.土地譲渡における節税効果について
建物（住宅）を解体するなら適用可能な「3,000万円特別控除」
「3,000万円特別控除」とはマイホーム（居住用財産）を売却した場合に適用される特例の控除です。
譲渡所得＝譲渡価格（売却額）ー取得費ー譲渡費用ー3,000万円（特別控除額）
計算の結果、譲渡所得がマイナスになる場合は非課税となります。
※通常の譲渡所得より3,000万円の特別控除額がマイナスされるので相当の節税効果が得られます。
「3,000万円特別控除」を適用させる条件とは？
3,000万円の特別控除は居住用住宅の売却のために設けられている特例なので、原則的に土地のみの売却では適用されませんが、居住用住宅を取り壊した後の土地の場合は土地であっても適用が可能になります。
3,000万円の控除が適用可能な不動産を「居住用財産」と呼びます。「居住用財産」の認定については下記の条件を満たす必要があります。
- 現に居住している家屋やその家屋とともに敷地を譲渡する場合
- 転居してから３年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋とともに敷地を譲渡する場合（期間内であれば賃貸しや事業用で使用していても可能）
- 災害などで居住していた家屋が焼失や滅失した場合は災害があった日から３年が経過する日の属する年の12月31日までにその土地のみを譲渡する場合
- 転居後（空き家）に家屋を取り壊した場合には、転居してから３年後の12月31日までか、取り壊し後の１年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合（取り壊し後にその土地の駐車場などで活用したり貸し付けたりした場合は除外となります）
上記の条件にて特別控除が適用されるのは「３」「４」となり、また「４」が特別控除適用の認定ポイントになります。
住宅を取り壊した日から1年以内に売買契約が締結され、かつ、住宅を住居のために使用しなくなった日から3年を経過する日の当年12月31日までに譲渡した場合に適用されます(取り壊した後から売買契約した日まで貸したり事業用としての使用は適用外になります)。
豆知識
住宅を取り壊した後に収益性のある賃貸し（駐車場など）を行うと除外適用外になります。取り壊した後の1年以内に売却しましょう。
空き家の「3,000万円特別控除」
相続をした「空き家」の場合は「空き家」を取り壊した後の土地でも、3,000万円の特別控除を適用できる場合があります。
譲渡所得＝譲渡価格（売却額）ー取得費（相続の場合は譲渡額の5%）ー譲渡費用ー3,000万円（特別控除）
相続した空き家で「3,000万円特別控除」を適用させる条件とは？
- 相続開始の直前まで被相続人の居住用住居として使用していた家屋の場合
- 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋の場合
- マンション等の共同住宅以外の家屋の場合
- 相続の時から譲渡の時まで事業や収益を生む貸付をしていない場合
- 譲渡所得が1億円以下の場合
- 譲渡する家屋が現行の耐震基準に適合する場合
取り壊し家屋で「3,000万円特別控除」を適用させる条件とは？
- 取り壊した家屋および土地を相続した時から取り壊しの時まで事業や貸付を行っていない場合
豆知識
売却の時期は、相続の日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡（売却）することが必須になります。
コメント
相続空き家の3,000万円特別控除には、相続家屋（空き家）をそのまま譲渡（売却）する場合と取り壊して譲渡（売却）する場合があります。
相続空き家を残して譲渡する場合には1981年5月31日以前の建物で現行の耐震基準に適合している必要があります。
1981年5月31日以前の建物は旧耐震基準のために現行の耐震基準を満たしていないので、満たすには耐震の改築をわざわざ行う必要があるので現実的ではありません。基本的には空家は取り壊して譲渡（売却）する方が特別控除を受けやすい制度設計になっています。
また、売却を前提にしている相続不動産を他人に貸したり駐車場にしたりすると3,000万円の特別控除が受け取れなくなるので注意が必要です。
その他の注意事項では相続空き家はご自身の住居（マイホーム）ではないため、軽減税率の適用は除外となります。
相続空き家の譲渡所得が3,000万円以上の部分には、親の所有期間を含めて5年以上の場合は長期譲渡所得の税率が適用されることになります。
4.軽減税率の活用
3,000万円の特別控除と特別減税率をセットで活用できる場合があります。
取り壊した住宅を10年以上所有していた場合に、長期譲渡所得税率よりも税率が低くなる場合があります。
軽減税率の特例
所有期間が10年以上の住居用不動産を譲渡（売却）した時の特例軽減税率（軽減税率の特例）
| 譲渡所得 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ | 20％ |
| 6,000万円以上の部分 | 15％ | 5％ | 20％ |
豆知識
譲渡所得6,000万円以下の部分とは「3,000万円の特別控除」を適用した残りの譲渡所得部分に軽減税率の特例税率が適用されます。
つまり、3,000万円の適用税率を適用した場合でもさらに6,000万円以上の譲渡所得に対して優遇の税率がかかることになります。
10年以上の所有期間と6,000万円以上の譲渡所得がある場合には、3,000万円の特別控除と軽減税の特例もセットで適用できるので節税効果を最大限に活用することが可能です。
土地や空き家を売却する場合、相続不動産の処分や有効活用する場合はさまざまな税金が課せられるので、土地や家屋を相続したりアパートを建てるなどの有効活用をお考えの方は、相続診断士や不動産売却のプロがいる綾杉エステートまでお気軽にご相談ください。